Assicurazioni casa: la guida sulle polizze immobili

Sei alla ricerca di informazioni e approfondimenti sul mondo delle assicurazioni sulla casa? Vuoi assicurare il tuo immobile, ma vorresti prima orientarti? Abbiamo preparato per te la guida definitiva e dettagliata sulle polizze assicurative sugli immobili per fornirti informazioni utili e consigli pratici che ti aiuteranno a capire meglio e a scegliere in modo consapevole.

Innanzi tutto, occorre ricordare che i contratti assicurativi che circondano la vita di una immobile sono molti e tra loro del tutto differenti, specialmente per quanto riguarda la finalità della copertura. Grazie a queste molteplici coperture assicurative oggi un immobile può essere coperto a 360° , dal primo mattone posto sul terreno per la costruzione del fabbricato fino al momento in cui i proprietari iniziano la normale conduzione della propria abitazione.

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La funzione della copertura assicurativa di una casa è quella di mantenere indenne colui che ha investito o nella costruzione o nell’acquisto dell’immobile, da eventuali perdite pecuniarie a seguito di danni subiti dall’abitazione/edificio.

In questo manuale andremo ad affrontare in maniera più approfondita le diverse coperture collegabili alle abitazioni, per fornire un valido spunto a tutti coloro che sono coinvolti nella gestione di un immobile, dal costruttore al proprietario, dal locatore al conduttore e così via; ed indicare ad ognuno le coperture più idonee alla sua area di competenza.

Assicurazioni sulla casa: la polizza C.A.R.

L’edilizia residenziale privata è costituita da imprese di costruzioni che operano per il mercato, assumendo in proprio il rischio, oppure da committenti privati che assumono il rischio, come ad esempio le società immobiliari, ed appaltano ad imprese di costruzione l’esecuzione dei lavori.

Uno dei principali contratti che riguarda le imprese di costruzione è la così detta polizza C.A.R. (contractors all risks) “tutti i rischi del costruttore di opere civili”. La polizza C.A.R. serve principalmente a tutelare il costruttore da tutti quei problemi che potrebbero insorgere nel corso della costruzione e causare danni all’opera stessa.

La polizza C.A.R. rappresenta un ramo relativamente giovane ed è applicabile a qualsiasi tipo di costruzione.

In generale, ogni committente, che si assume l’onere finanziario dell’impresa vuole essere sicuro della buona realizzazione delle opere, e soprattutto desidera conoscere con la maggior approssimazione possibile il costo finale. Si tende quindi a trasferire sugli appaltatori la maggior parte dei rischi e delle responsabilità e, per essere certi che comunque qualcuno pagherà, si pretendono delle adeguate coperture assicurative.

La copertura che stiamo trattando si è gradualmente sviluppata sul mercato assicurativo a fianco dell’assicurazione incendio, adeguandosi al rapido trasformarsi dei rischi. La sola polizza incendio non offriva adeguate coperture per la costruzione risultando statisticamente inferiori al 50% i danni causati da incendio ed esplosioni.

Le polizze CAR sono suddivise in diverse sezioni, ed i massimali di polizza, ossia il massimo risarcimento previsto per quel sinistro, sono diversi in base alle sezioni del contratto.
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Assicurazioni sulla casa: prima sezione

La prima sezione della polizza CAR riguarda i danni alle cose ed è suddivisa in quattro partite:

PARTITA UNO: Copre le opere per gli impianti permanenti e temporanei

PARTITA DUE: Copre le opere e gli impianti preesistenti

PARTITA TRE: Copre i costi di demolizione e sgombero

PARTITA QUATTRO: indicherà il valore a nuovo relativo a tutto il macchinario

In maniera concisa possiamo affermare che – attraverso la prima sezione ossia i danni alle cose – sono indennizzabili tutti i danni da qualsiasi causa determinati ad eccezione di alcune esclusioni che in ogni caso non potrebbero rientrare nell’accidentalità dell’evento.

Assicurazioni sulla casa: seconda sezione

L’insediamento di un cantiere richiede sempre lo studio dei possibili pericoli che esso può rappresentare verso quella zona ed i terzi. E’ essenziale ad esempio impedire materialmente l’accesso degli estranei ai cantieri mediante recinzioni e cartelli di divieto.

In connessione con i lavori e per fatti accidentali l’assicurato corre il rischio di cagionare danni a terzi e, quale civilmente responsabile, ha l’obbligo di risarcire il danno arrecato. Quest’ultimo si riflette sul patrimonio dell’assicurato e diventa un danno che egli subisce (e che l’assicurazione di responsabilità civile copre) in quanto deve provvedere al risarcimento di quello subito dal terzo. Si deve anche precisare che l’assicurazione di responsabilità civile vale anche per la responsabilità civile che possa derivare all’assicurato da fatto doloso di persone delle quali debba rispondere.

Scoperti e franchige

Il risarcimento delle garanzie di quasi tutte le polizze di assicurazione e quindi anche la polizza CAR può essere influenzata dall’inserimento di scoperti e franchigie, che rappresentano la parte del danno che rimane a carico dell’assicurato.
La differenza tra i due termini è che il primo viene rappresentato in forma percentuale, mentre il secondo in cifra fissa. Normalmente sia lo scoperto che la franchigia vengono utilizzati dalle
compagnie di assicurazione per evitare l’alta frequenza di piccoli sinistri ma sono anche utili per l’assicurato per avere una notevole diminuzione sui costi di polizza. Spesso lo scoperto viene abbinato ad una cifra minima al di sotto della quale non scatta la copertura ed una cifra massima per evitare all’assicurato di sopportare in proprio esborsi troppo elevati.

La polizza vita e la polizza incendio collegate alla concessione del mutuo

Le classiche polizze che vengono richieste dalla banca quando si decide di accendere un mutuo sono la polizza incendio base e la polizza caso morte, entrambe vincolate alla banca.

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Polizza vita per il mutuo

In fase di erogazione di un mutuo la richiesta di una polizza vita ha come obiettivo principale quello di garantire alla Banca la restituzione dell’importo erogato qualora – nel periodo della durata contrattuale – dovesse venire a mancare, o divenire invalido a seguito di infortunio o malattia, il portatore di reddito cui è legato il mutuo stesso.
Molte volte gli stessi istituti di credito impongono la loro compagnia di assicurazione in fase di trattativa, anzi – ancor più spesso – sono gli stessi funzionari che contestualmente fanno sottoscrivere la polizza, la quale – in definitiva – ha come finalità quella di tutelare, oltre alla banca, anche la famiglia della persona che richiede il prestito.
Questo perché, se dovesse venire a mancare colui che ha richiesto il mutuo, le rate andrebbero a ricadere sui familiari dell’interessato. Invece, con una polizza di assicurazione di questo tipo non dovrebbero preoccuparsi di pagare il mutuo fino alla scadenza.
Molto spesso accade, però, che queste polizze risultino totalmente o parzialmente inadeguate.

Infatti, attraverso un programma personalizzato, scegliendo quindi l’entità del capitale (che può essere costante o decrescente), la durata contrattuale e la modalità di versamento dei premi, è possibile scegliere un livello di protezione della polizza, flessibile e adattabile alle esigenze del cliente e della sua famiglia, che permetta, oltre ad evitare di venir meno agli impegni finanziari presi, di proteggere il tenore di vita del cliente e della sua famiglia nel caso in cui l’assicurato fosse colpito da morte o invalidità totale e parziale.
Ciò che le banche potrebbero e dovrebbero suggerire più spesso è almeno quello di sottoscrivere polizze a capitale decrescente, in cui l’importo del premio pagato dal cliente è notevolmente più basso ed il capitale assicurato decresce contestualmente al decrescere del mutuo residuo, fino a raggiungere un importo nullo allo scadere del fido, in modo da evitare che, in caso di prematura premorienza dell’assicurato, la banca incassi a suo favore un indennizzo maggiore di quello rimanente.

Polizza vita per il mutuo: ecco un esempio pratico

Importo erogato € 100.000,00

Capitale fisso assicurato in polizza € 100.000,00
(vincolato alla banca)

Durata della polizza: anni 10

Durata del mutuo: anni 10

Con i dati sopra riportati lasciando da parte gli interessi si avrà una copertura assicurativa per 10 anni sempre di € 100.000,00. Il valore residuo del mutuo in realtà con il passare degli anni andrà a decrescere. Quindi se la persona che ha richiesto il mutuo dovesse morire dopo 5 anni si avrebbe la seguente situazione:

Importo residuo € 50.000,00

Capitale fisso assicurato in polizza € 100.000,00
(vincolato alla banca)

Questo è il motivo per il qualche le banche dovrebbero consigliare ai clienti che richiedono un mutuo la stipula della polizza a capitale decrescente, ossia il capitale assicurato pari all’importo residuo, anche perché si andrebbe a pagare un premio della rata di polizza sicuramente minore rispetto alla polizza a capitale fisso.

Polizza incendio per il mutuo

Nella polizza vita la banca richiede sempre il capitale assicurato pari all’importo erogato, per quanto riguarda la polizza incendio invece l’importo da assicurare può essere deciso in due modi:

  1. Capitale da assicurare pari al valore di ricostruzione dell’immobile
  2. Capitale pari all’importo del mutuo; purchè la polizza sia a primo rischio assoluto (Particolare forma di garanzia dei rami furto e incendio in base alla quale l’assicurazione viene prestata per una somma assicurata rapportata al massimo danno che l’assicurato ritiene di poter subire in caso di sinistro, qualunque sia il valore complessivo reale delle cose assicurate).

Anche nel caso della polizza incendio la maggior parte delle volte le banche impongono la società assicuratrice con la quale sottoscrivere la polizza, ma sarebbe sempre meglio consultare il proprio broker per trovare condizioni e prezzi più vantaggiosi sul mercato.

Assicurazione sull’abitazione

La polizza che risulta sicuramente la più importante quando si parla di casa è la polizza globale abitazione ormai quasi necessaria per qualsiasi proprietario e conduttore.
Anche la polizza per l’abitazione è divisa in diverse sezioni che possono essere sottoscritte anche separatamente.

Questa copertura è prestata per garantire la tranquillità sia della casa che della famiglia, qui di seguito vengono riportate un elenco di garanzie, divise ovviamente per sezioni, presenti nei classici contratti presenti nel mercato assicurativo italiano:

Assicurazione sulla casa: sezione incendio

.: incendio/Fulmine
.: Esplosione/Scoppio
.: Fenomeno elettrico
.: Acqua condotta e ricerca guasto
.: Eventi atmosferici e sociopolitici
.: Ricorso terzi e/o locatari
.: Sovraccarico neve
.: Rischio locativo
.: Spese demolizione e sgombero
.: Spese ricollocamento del contenuto
.: Mancato godimento dei locali perdita pigioni
.: Spese di rifacimento documenti
.: Danni causati a generi alimentari in frigorifero e/o congelante

Polizza sulla casa: sezione furto

.: Furto
.: Rapina
.: Estorsione
.: Guasti cagionati dai ladri
.: Portavalori
.: Atti vandalici
.: Furto fissi ed infissi del fabbricato
.: Spese di rifacimento documenti
.: Scippo, rapina, estorsione all’esterno dei locali
.: Furto e rapina beni in custodia presso istituti di credito

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Assicurazione sulla casa: sezione responsabilità civile della famiglia

.: Responsabilità civile relativa alla vita privata
.: Proprietà e/o conduzione della dimora abituale
.: Proprietà e/o conduzione di dimore saltuarie
.: Proprietà e/o possesso d’animali domestici
.: Infortuni sofferti dai collaboratori famigliari
.: Committenza lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione

Assicurazione casa contro incendio

La sezione incendio può riguardare sia il fabbricato che il contenuto dell’abitazione. Le garanzie qui sopra elencate, sono garanzie base, ma che possono essere estese anche alle alluvioni, inondazioni, allagamenti e terremoti (spesso accompagnate da un apposito questionario per l’approvazione del rischio).
Negli ultimi anni le polizze inerenti all’abitazione sono cambiate notevolmente specialmente in merito alle garanzie prestate. Fino a pochi anni fa, infatti, alcune garanzie come gli eventi atmosferici, i sociopolitici, gli atti vandalici, la neve, ecc, per essere compresi dovevano essere espressamente richiamati in polizza; oggi invece, queste garanzie, come si può vedere dallo schema di polizza sopra riportato, in gran parte dei contratti di assicurazione sono automaticamente comprese senza alcun ulteriore aumento di premio.

Tutti noi ricorderemo sicuramente immagini di catene umane per il trasporto di secchi d’acqua per lo spegnimento di incendi o addirittura delle prime autopompe trainate da cavalli. Oggi per fortuna la situazione è cambiata in maniera radicale dal punto di vista tecnologico, le strutture degli edifici sono fatte in materiale incombustibile, e inoltre disponiamo di avanzate tecnologie per prevenire e contrastare gli incendi. Ciò nonostante il nostro bisogno di sicurezza permane pienamente ed è vero che lo sviluppo tecnologico ci ha reso più forti nel contrastare gli incendi ma ha anche aumentato la complessità dei rischi.

Oggi solo per l’acquisto di una casa si richiedono spesso investimenti rilevanti che nessuno sarebbe probabilmente disponibile ad effettuare senza sentirsi adeguatamente protetto, almeno dagli eventi accidentali, contro la possibilità di perdere l’intero investimento. L’assicurazione in generale e quindi nella fattispecie anche quella incendio è una delle possibili forme di gestione economica dei rischi.

Assicurazione della casa contro il furto

La sezione di cui andremo a parlare ora riguarda la garanzia furto. Questa garanzia copre i danni materiali e diretti causati alle cose assicurate anche se di proprietà di terzi derivanti da furto rapina ed estorsione, estendibile anche allo scippo e rapina commessi all’esterno dei locali. Oltre a tutelare i beni custoditi in casa quindi, si possono assicurare anche gli effetti personali compresi i gioielli. Normalmente nelle polizze delle abitazioni le compagnie di assicurazione inseriscono sempre dei limiti di risarcimento per singolo oggetto, in particolar modo quando si parla di valori elevati come i quadri, gli arazzi, l’alta gioielleria, che possono comunque essere assicurate con polizze specifiche, come le polizze Fine Art, che non andremo ad esaminare in questa guida.

La copertura furto viene prestata a primo rischio assoluto, termine che abbiamo già affrontato in precedenza, pertanto al momento del sinistro la compagnia assicuratrice non applicherà la regola proporzionale anche se la somma assicurata non comprende il valore totale di beni, ma bensì una volta considerate le franchigie la società andrà a pagare l’importo del danno subito sempre se l’importo sia inferiore o uguale al massimo risarcimento espresso in polizza nella partita furto. Quando si richiede una copertura furto sono molte le varianti che possono incidere sia sul tasso che sulla portata delle garanzie. Ovviamente una villa isolata avrà un tasso differente da un appartamento in pieno centro urbano inserito in condominio, ed una casa con maggiori mezzi di sicurezza avrà sicuramente franchigie più favorevoli rispetto ad un’altra senza alcuna protezione.

Leggi la guida di approfondimento sulla scelta della polizza furto contro i ladri in casa.

Assicurazione contro l’incendio

La sezione della responsabilità civile che può essere stipulata anche come polizza singola (Rc del capofamiglia) è senza dubbio una copertura fondamentale per chiunque.
Questa copertura, che tra l’altro ha anche costi molto bassi permette di mantenere indenne l’assicurato da tutte quelle spese che potrebbe essere tenuto a pagare in caso di danni a terzi, quale civilmente responsabile a termini di legge, sia per quanto riguarda la conduzione del fabbricato, sia per quanto riguarda i rapporti sociali in genere.

Per esempio:

  1. Se in un appartamento fuoriesce dell’acqua e l’inquilino è responsabile della fuoriuscita, e l’acqua provoca dei danni all’appartamento sottostante la polizza di assicurazione interviene risarcendo i danni per le spese di rifacimento che il vicino ha dovuto sostenere.
  2. Se il cane morde una persona o distrugge un oggetto di un ospite, essendo il proprietario del cane civilmente responsabile dei danni cagionati potrebbe incorrere in una richiesta di risarcimento da parte di colui che ha subito il danno, anche in questo caso la polizza di assicurazione interverrebbe nel risarcimento del danno.

Questi due esempi sopra citati sono solo alcuni dei sinistri che capitano quotidianamente. Spesso si tratta per fortuna di cifre irrisorie ma altre volte si parla di cifre che se non ci fosse l’assicurazione metterebbero in difficoltà gran parte delle famiglie.

Fideiussioni

Un altro ramo assicurativo legato agli immobili è quello relativo alle fideiussioni.
Quando si da in locazione un immobile, sempre più spesso il locatore, per la propria tranquillità, può richiedere al locatario una fideiussione bancaria o assicurativa.
Fino a qualche anno fa si usava molto più spesso la formula del deposito cauzionale, e cioè colui che prendeva un locale in affitto versava al locatore un importo in denaro che gli veniva restituito alla scadenza del contratto, sempre che non ci fossero stati danni da decurtare da tale importo. Oggi questa forma viene sempre di più sostituita dalle fideiussioni bancarie o assicurative. Occorre comunque dire che da sempre le compagnie sono molto restie a concedere tali garanzie e vengono concesse solamente se sussistono determinate condizioni.

La tutela legale

La tutela legale è un ramo assicurativo che recentemente ha avuto un forte sviluppo nel mercato Italiano. Già presente in Italia da molti anni non ha mai suscitato grande interesse da parte dei consumatori, eppure risulta essere una copertura molto utile anche nell’ambito della famiglia e degli immobili.

Questa polizza può essere sottoscritta da una persona fisica da una società e da un condominio, e prevede, ovviamente a seconda di chi la sottoscrive, il risarcimento delle spese legali, giudiziali e stragiudiziali, sia per quanto riguarda la vita privata, sia per quanto riguarda tutte quelle controversie che possono nascere intorno ad un immobile, sia esso di proprietà che in locazione.
In maniera sempre più frequente gli amministratori di condomini richiedono abbinata alla classica copertura del fabbricato anche la polizza tutela legale, che completa a 360° la copertura sull’immobile.
Lo stesso discorso vale ovviamente anche per il privato che ha una polizza della casa comprensiva di responsabilità civile del capofamiglia. La polizza di tutela legale va a completare quelle carenze che ha la copertura di responsabilità civile. Per essere più chiari su cosa la polizza copre qui di seguito riportiamo le due schede di polizza sia per il condominio che per la famiglia, con le relative garanzie prestate.

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La tutela legale del condominio: quali spese vengono coperte

Onorari, spese e competenze del legale liberamente scelte dalle persone assicurate (in fase sia giudiziale sia stragiudiziale), spese giudiziarie e processuali, onorari dei periti di parte e di quelli nominati dal Giudice, spese di transazione e di soccombenza.

Quali eventi e danni vengono coperti?

  • Difesa Penale per delitti colposi e contravvenzioni
  • Recupero danni a cose subiti per fatti illeciti di terzi
  • Controversie contrattuali per forniture di beni e/o prestazioni di servizi ricevute dal Condominio
  • Controversie in materia di lavoro che il Condominio deve sostenere con i propri dipendenti addetti alla custodia, manutenzione, gestione dei beni condominiali.
  • Azioni per il recupero delle quote condominiali Controversie per violazioni del regolamento condominiale o norme di legge.
  • Controversie in materia di diritti reali: (Proprietà art. 832 c.c., Usufrutto art. 932 c.c., Uso art. 1021 c.c., Abitazione art. 1022 c.c., Superficie artt. 952 e 955 c.c., Servitù art. 1027 c.c., Enfiteusi artt. 958-960 c.c.).
    “DLgs. 626/94 e DLgs. 494/96” Estensione alle violazioni e/o inadempimenti di cui ai DLgs. 626/1994 e DLgs.494/1996 (limitatamente alla committenza), previa corresponsione del relativo sovrappremio

La tutela legale della famiglia: quali spese sono coperte

Onorari, spese e competenze del legale scelto liberamente dalle persone assicurate, spese giudiziarie e processuali, onorari dei periti di parte e di quelli nominati dal Giudice, spese di transazione e di soccombenza.

Le garanzie sono operanti per i casi che si verificano nei seguenti ambiti:
• Vita Privata
• Circolazione stradale
• Lavoro Dipendente
• Immobile

Quali eventi vengono coperti

  • Recupero danni a persone e/o a cose subiti per fatti illeciti di terzi.
  • Controversie contrattuali
  • Controversie in materia di lavoro (compreso il ricorso al TAR per i dipendenti pubblici);
  • Controversie in materia previdenziale ed assistenziale.
  • Controversie in materia di locazione e diritti reali.
  • Arbitrato per la decisione di controversie.
  • Difesa Penale per delitti colposi e contravvenzioni
  • Opposizione avverso la sospensione della patente ed altre sanzioni irrogate a seguito di incidente stradale e istanza per il dissequestro del veicolo.
  • Anticipo cauzione
  • Spese per l’assistenza di interprete in caso di interrogatorio e/o di arresto all’estero, a seguito di incidente stradale.

Nell’ambito della sezione “vita privata“, Controversie contrattuali insorte o da trattare nei paesi dell’Unione Europea, Svizzera, Liechtenstein e Principato di Monaco.

Spese di resistenza per danni extracontrattuali causati a terzi – ove ai sensi dell’art. 1917 cod. civ. – risultino adempiuti gli obblighi dell’assicuratore di Responsabilità Civile; l’intervento della polizza è condizionato all’esistenza ed effettiva operatività di una valida polizza di R.C.

Nell’ambito della sezione “circolazione“, Controversie contrattuali relative al veicolo insorte o da trattare nei paesi dell’Unione Europea, Svizzera, Liechtenstein e Principato di Monaco .La presente garanzia opera solo ed esclusivamente se il veicolo è di proprietà dell’Assicurato/Contraente.

Nell’ambito della sezione “immobile“, le garanzie di cui alla stessa sezione della copertura base vengono prestate alle persone assicurate nella veste di conduttori o proprietari dell’abitazione principale e di quelle secondarie o stagionali purché da loro direttamente utilizzate.

Nell’ambito della sezione “vita privata”, Difesa in procedimenti penali per delitti dolosi, compresi quelli derivanti da violazioni in materia fiscale ed amministrativa, nei casi di proscioglimento o di assoluzione o derubricazione del reato da doloso a colposo (ex art. 530 comma 1 c.p.p.); sono esclusi i casi di estinzione del reato per qualsiasi altra causa.

Nell’ambito della sezione “vita privata”, Opposizione al Giudice Ordinario di primo grado competente avverso l’ordinanza – ingiunzione di pagamento di una somma di denaro quale sanzione amministrativa.
Atti di Volontaria Giurisdizione:
– Ricorso per separazione consensuale tra coniugi e successiva domanda di divorzio, a condizione che il matrimonio sia celebrato in Italia, il ricorso sia prestato di comune accordo dai coniugi e che si avvalgano dell’assistenza di un unico legale;
– Istanza di interdizione inabilitazione;
– Istanza di dichiarazione di assenza o morte presunta.

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